青年圆桌

自然资源价值转化：城市更新的实践路径

鹿洪源

　　城市更新是当前和今后一个时期城市工作的重要抓手，需要大量资金资源要素的投入。中央城市工作会议指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。强化财政政策和资金保障是推进城市更新的重要条件，在财政紧平衡状态下，要探索自然资源价值转化路径，为城市更新项目的财政资金“开源”，实现城市更新项目中财政投入与财源增长良性循环，以助力构建更可持续的城市更新模式，推动城市更新从资金消耗型向价值创造型转变。

　　一、在城市更新中探索自然资源价值转化路径

　　自然资源是城市发展的物质基础，其价值转化能力为城市更新行动提供有力支撑。当前我国城市存量空间中，低效用地、闲置土地等资源蕴含的经济与生态价值尚未充分释放。因此，要在城市更新中唤醒“沉睡资源”，把资产管起来、让资源用起来、让城市活起来。自然资源价值转化的核心在于构建“资源—资产—资本—资金”循环转化机制。首先，统一确权登记是资源向资产转化的基础。要明确界定城市更新范围内土地、水域、矿产等各类自然资源资产，摸清城市更新中的自然资源资产家底并对其进行价值核算。其次，市场机制是自然资源资产转化为资本的必要环节。通过政府授权、特许经营、作价出资等方式，将自然资源资产或其使用权转化为可经营、可交易、可融资的金融资本，以预期稳定的自然资源收益为支撑，发行REITs、资产证券化产品，吸引社会资本投入。最后，自然资源价值转化能为城市更新引入源头活水。通过完善自然资源“租税费利金”体系，将自然资源资产经资本化运作产生的收益转化为城市更新项目的建设资金，打通“绿水青山”向“金山银山”转化的渠道。

　　二、高效利用财政资金实现城市更新提质增效

　　财政政策提质增效是城市更新提质增效的必然要求。提质增效的本质，是确保用于城市更新的财政投入资金精准作用于城市结构优化、功能完善、文脉赓续和品质提升等方面，并直接或间接创造未来财源，这要求建立健全城市更新项目全生命周期的精准投入与高效管理机制。一是建立科学严谨的项目遴选与优先级排序机制，确保财政资金优先投向符合城市总体规划、聚焦民生短板、培育新兴动能的关键领域和示范性项目。二是运用大数据技术服务城市更新项目资金的预算绩效管理体系，强化成本控制、过程监督和结果评价。三是健全城市更新项目财政投入资金的动态评估与调整机制，根据项目进展、市场反馈和城市发展需求变化，及时优化资金配置策略。当城市更新项目中的财政投入资金转化为新兴企业的税收贡献和历史街区的消费动能，城市更新便从传统的物理空间改造升级为城市可持续发展的重要载体，城市更新的财政运行机制从依赖土地出让的短期收益转向空间价值的持续增值，实现财政政策提质增效与城市更新提质增效互相成就。

　　三、在城市更新中持续推进更高质量财源建设

　　城市更新可持续模式与高质量财源建设息息相关。自然资源价值转化、财政资金高效利用和财政金融工具创新，不仅要满足城市更新行动的短期资金需求，还应服务于培育和壮大未来持续支撑城市发展的优质财源，形成“以城建城、以城养城、以城兴城”的良性循环。一是释放土地增值收益，夯实传统财源。城市更新可以带来城市功能完善和品质提升，产生显著的土地价值增值。要健全土地增值收益管理机制，将因公共投资和规划调整带来的土地增值部分有效回笼财政，反哺于城市更新投入。二是赋能产业转型升级，拓展新兴税源。通过城市更新释放优质空间载体，大力发展数字经济、总部经济、楼宇经济等附加值高、成长性好的新兴产业，吸引高端要素流入，形成稳定增长的企业所得税、增值税等主体税源。三是激活生态产品价值，开辟绿色财源。在城市更新中同步推进自然资源开发和生态修复项目，探索发展以生态环境为导向的开发模式，依托良好的生态环境和丰富的自然资源发展生态康养、文旅休闲、碳汇交易等绿色产业，将资源环境优势转化为财源增长优势。四是持续优化营商环境，吸引优质税源。将城市更新形成的优质空间布局转化为吸引投资、留住人才的竞争力，进而带来更广泛、更持久的财政收入增长。

　　（作者为天津市中国特色社会主义理论体系研究中心天津财经大学基地研究员）

链接：天津日报：http://epaper.tianjinwe.com/tjrb/html/2025-09/22/content_143088_2651148.htm